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撰文=徐三刀

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PART1-混沌楼市,刺激政策

最近市场上关于2019年房价的判断,已经没有办法分辨,本来预判“横盘”,但遭遇政策“神补刀”,我们不得不谨慎看待2019!

网络上有不少楼市恐慌“判断”,关于2019年房价上涨的依据,大致有三方面原因,我们整理出来与大家分享一下(网络流传,不要全信):

其一,因为西安市要拆除城中村,2019年底前计划实施63个城中村和25个棚户区;2019年后计划实施54个城中村和42个棚户区。2019年是城改大年,租赁需求会短期内激增,导致租金上浮,租赁市场推动房价启动。

其一,因为西安要大批量供应公租房,要求房企“5%无偿移交+10%成本价转让”,大致算了一下,3500元/㎡建安成本+3000元/㎡车位成本+500-1000元/㎡装修成本+无偿移交,房企想要盈利,房价必须上调10%以上,否则一定亏本。

其三,因为新批建设用地要做装修房,必须加上精装房成本,按照1000-1500元/㎡装标,也就是在毛坯基础之上加上10-15%的成本。因为做精装会导致工期延长8-10个月,10%装修成本+10%资金成本,房价又要上调20%,否则一定亏本。

仔细来看,这三个说法似乎严丝合缝,有理有据。但有一点他们忘记了,对比以往,西安的房价已经很高了,即便是房价涨上去,又有多少人会去消费?

房价是未来估值,提前把以后的价值释放出来,因此,价格越高越玄乎,你能相信沣东新城竟然已经出现1.9万/平米的毛坯洋房了么?事实如此。不仅如此,高新区中大有人叫价七万一平,如同天文数字。

关于西安楼市发展情况,购房者心里看的非常清楚,刚需客退潮之后,改善客户也是被掏空,剩下遍地刚需客户,如此夸张的房价,谁来接盘?

对于购房者而言,人们想要购买的是配套、产品、服务,不是泡沫,更不是子虚乌有的概念炒作。大水漫灌,退潮之后,才知道究竟谁在裸泳。

PART2-刚性配套,对应需求

从现在来看,主城区买房就是买配套,新开发区买房就是买预期,除此之外,都是瞎扯。而无论是配套,或是着眼未来,最关键的资源就三个:地铁、学校、医院!

目前,西安市已经贯通了四条地铁线,地铁2号线、地铁1号线、地铁3号线、地铁4号线,贯穿西安市东西南北,纵横交错,将上百个楼盘串联在一起,它们统一的名字叫做:地铁房。

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这一类房产的抗跌能力十分强悍,涨幅也是一骑绝尘(开通前后,平均涨幅25%以上),不说西安,即便是上海楼市,当前房价能够跌回2016年,但地铁楼盘仍然是不动如山,价格够坚挺。

无论是投资或是自住,这些盘都要重点关注。当然,“地铁盘”并非唯一标准,我们重点推荐“地铁+学校+医院”,西安楼市有一个圈一个!

PART3-紧抓稀缺,头部资源

对于西安学校资源认知,要一分为二,西安市虽然高等教育资源丰富,但基础教育一直比较匮乏,每年都有因为教育资源稀缺,导致各种维权。

2018年9月19日,房管局、教育局、工商局三局联合突击发布文件,西安要对“学区房”“学位房”下手开刀,西安市禁止学位房、学区房,从文件下发开始,西安市就不再有学位房、学区房,一切教育资源统归官方划分。

尽管已经没有了学区房、学位房,这不妨碍我们将学校资源出来,与大家分享,当然也仅限于分享:

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教育资源对于任何时代、任何城市来说,都是稀缺之物,小到五六线城市,大到核心一线城市,教育始终有缺口,不会出现过剩。没有哪个城市的教育资源多到泛滥,西安自然也不例外。

例如北京,教育资源全国最强,教育保障力度全国最大,但实验二小学区房46.2万元/平米,还是一套杂草丛生的老破小,你觉得北京的教育资源会比西安少么?为什么学区房价格会如此高?建议看一下《虎妈猫爸》这部电视剧,为了谋求一个上学名额,一家人被折磨到精神破碎。

西安基础教育资源稀缺,但并不是没有,如果能用一套房子解决的问题(准确来说,不是一套房,只是“首付+月供”),为什么要赌上孩子一辈子?

PART4-剥茧抽丝,避免填坑

不管明年市场究竟是一飞冲天,还是一撸到底,有一个现实是改变不了的,重要资源会越来越稀缺!

重磅生活配套,如地铁、学校、医院,进入2019年,只会越来越稀缺,价格会越来惊悚,即便是房价下挫,对它们的影响也是微乎其微。

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