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撰文=燕十三

>备注:经开区实拍(图片来源于经开区官网)

PART1-跌宕起伏,万房齐发

2018年是跌宕起伏的一年,从涨价潮、维权潮、摇号潮、流摇潮,再到一个月43盘万房齐发,我们看到了一个波谲诡异的西安楼市。

环环相扣的政策释放,步步惊心的价格暗战,充分暴露出了楼市的重大挑战。更糟糕的是,在政策与市场双重暗示之下,不但没有能够掐灭买房冲动,反而激化了房企年底推售的决心,可以清晰的看到,这场焦灼的资金“去杠杆”与人心“加杠杆”仍然在蔓延。

物价部门为了抑制房价增长,加快房源公示与新批预售,第四季度供给量比五六月份翻了一倍,各大房企的推新速度加快,房源供应量也是很充足,新房市场拥挤的通道一时间嘈杂拥挤。

据悉,12月西安预计有43个项目开盘推新。其中,浐灞12个项目,城北1个项目,曲江7个项目,高新、城南各5个项目,经开、城东各4个项目,长安3个,城西2个项目,据悉,本次所有新推项目均为住宅。

为什么年末要如此加推,难道不能平推么?这里面究竟有什么原因?

PART2-经开缺地,城北缺货

12月1日-12月7日,有13个盘结束核验,3595套房源,其中毛坯项目3个,872套房源,精装项目10个,3713套房源。

目前来看,西安整体去化率近70%,低一些的则只有30%,但虽然冷暖差异巨大,去化率在全国还属于前列。

一般来说,年末房源大放量都是为了冲刺年度任务,但12月情况却与常识背离,这一次房源放量没有出现全面停滞,反倒是高度分裂,一部分热盘成交激增,延续了五六月份抢房势态;另一部分房源出现登记量不足,销售进入低潮。

>备注:经开区实拍(图片来源于经开区官网)

因为投资客退潮,市场需求已经从“投资需求”转向“自住需求”,关键还是看项目的“性价比”,客户紧抓地段、品牌、规划、户型、装修、服务!

虽然市场分化,但高房价已经成为事实,高新一期高端楼盘普遍在1.5-2.4万/㎡之间,曲江一期高端楼盘普遍在1.6-3.5万/㎡以上(精装高层-毛坯别墅)。城北市场板块分裂严重,大明宫、市府圈醇熟度高,高端盘价格也达到了1.4-1.7万/㎡以上,还只能是精装高层。

这里面最尴尬的就是高新区、经开区,如果说曲江发展还能向杜陵板块靠拢,高新区“八大攻坚”几乎全靠拆迁,经开发展就只能依赖向外借地搞开发,或在主城区大举拆迁。

虽然,经开区与高新区占据西安开发区前两位,但经开区土地面积要比高新区小很多。11月份,高新托管3区10镇街,辖区面积达到了679.4平方公里;但经开区面积却只有113.74公里,只相当于高新六分之一!

要知道“工业北上,科创南下”,高新区是万亿科创大走廊的关键点,经开区是万亿工业大走廊关键点,在西安市“3+1”万亿产业链之中,价值不分伯仲。2017年高新区GDP1224.9亿元,增速12.1%;2017年经开区GDP671亿元,增速13.4%,经济总量相差一倍,用地面积却相差六倍,经开区用地缺口突出。

如此紧张的用地指标,迫使经开区必须谋划城改拆迁,通过旧城改造获取更多发展空间。于是,全国首个城改PPP示范项目西安徐家湾诞生了。

徐家湾被称之为“北城之芯”,原为未央核心,现为城北未来,是城北三环内最大一块组团开发区域。为了满足城北发展需求,打造“智创新城”,西安市政府与中国建筑签署《战略合作协议》,围绕六大重点领域开展,总投资达800亿元,让“北城之芯”呼之欲出。

前一段时间,有人咨询,徐家湾拆迁有没有具体规划?我们的回答是,没有。一是官方确实没有详细的徐家湾片区规划流出,二是徐家湾片区其实没有必要大面积规划。如同鱼化寨拆迁一样,拆完就是高新一期腹地;徐家湾拆迁完也是一样,拆完就是经开发展腹地。

区域位置属于天然赋予,既然在客观以上已经是中心区域,有没有规划,又有什么区别?

PART3-市府以东,世茂新推

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