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撰文=徐三刀

—壹—

最近有几个迹象引起了社会的关注,被中介人士大量转发,分别是在土地,利率,销售,三个方面:

其一,土地,11月底,刷新北京甚至是刷新全国房地产历史的一天。土地供应井喷,特别是住宅土地。13宗土地合计起拍价高达295.19亿(可以理解为如果要参与这些土地的拍卖,参与的房企总共需要准备300亿保证金),按照正常溢价率成交价肯定超过300亿。一直以为房企资金链紧绷已经被掏空,没想到还敢重金拿地。

其二,利率,近期,杭州、厦门和南京等多地多家银行下调了按揭贷款利率,诸葛找房数据显示,截至10月份,首套房贷利率下调银行数量达到19家。房企发债窗口也已经打开,包括恒大、中海、万科、碧桂园、新城。

其三,销售,因为是双向限价,既要稳住土地价格,又要抑制房价,因此,房企被夹在中间,促销不断加大。与之同时,万科星城开启网上选房,半小时卖出1900套,销售金额突破70亿元,且打破深圳有史以来的单盘销售记录。

不少朋友咨询,这是楼市调控政策转向的信号吗,为什么土地、销售、利率全部都有所变化?

—贰—

在投资客普遍退潮的时候,楼市没有想象中的萎靡,销售反而一直保持稳增长,这让很多人诧异,究竟是什么力量让楼市“严而不寒”?

在不考虑“外部环境”变化的情况之下,我们仍然以任泽平提出的“长期看人口,中期看土地,短期看金融”来分析:

其一,金融,银行中长期贷款呈现负增长,最多下降了21%,房企却普遍要求全款、提高付款比例,这直接抑制了银行的贷款需求。因此,银行利率普遍下调,可以视为房企与银行之间的“争利行为”。

其二,土地,全国土地流拍严重,在限价政策和土地溢价过高的双重影响之下,私营房企拿地不积极。因此,土地市场国企十分活跃,不断高价接盘。国企财务成本更低,地产逐渐进入强者恒强。

其三,人口,“新一线”城市普遍抢人,官方又推行“强省会”策略,在城市抢人的背后,却无异于另类加杠杆。层出不穷的抢人政策之后,究竟如何留住人口,成为难解之题。因此,软实力不足,反而成为一场泡沫。

政策持续收紧,没有放松的迹象,人口抢夺略显疲软,土地市场流拍严重,银行利率降低与房企争利。更为重要的一点是,在严厉的限价令要求之下,房价上涨预期不再,投资客全面退潮,自住型客户开始“探底”。

但必须提醒一点,2018年、2019年不会再出现2014年的那种情势,尽管土地出让金不足,但土地价格却比2013年翻了一倍,因此,即便是缺钱,也不至于像2014年那样惨绝人寰。

—叁—

当下,房地产已经成为经济波动的压舱石,过快增长,或者放慢增长,对于经济都有伤害,最好的选择,就是一字“横盘”!

2018年冰火两重天,上半年高速增长,下半年尤其是731会议,官方提出了“六稳”,土地成交、楼市清盘率普遍下降,地方政府不断加大供给量,导致房企资金量吃紧,销售乏力,去化率锐减,客户观望情绪严重,回款难度变大,房企的苦日子刚刚开始。

关于2019年政策变动,我们猜测很大程度上会趋于“稳定”,为什么一定会趋于稳定?而不是暴跌或者暴涨?在很长一段时间,一些专家释放出了2019年反弹或者2019年下挫的预判。为什么我们会认为是“横盘”?

其一,必须稳政策,已经是一城一策,不可能再降维管理。其二,必须稳预期,2018年大规模调整之后,无需再动作。其三,必须稳增长,房企增长必须保持,否则拖累GDP下滑。其四,必须稳杠杆,房企杠杆率达到高位,负债率79.42%.其五,必须稳住价格,房价上涨,投资全民财富,房价下跌,基层维权困难。其六,必须稳总量,2017年销售量16.9万亿元,这个销售量不能下降,否则行业整体收缩,将会挫伤上下游产业。

因此,2019年房地产走势一定是要“稳定”,既不能上涨,也不能下降,最大的可能性就是“横盘”!

—肆—

从房地产周期波动和城市化分布现状,我们必须要看清楚两点:

其一,市场尽管波动多变,但总体来说,还是上行周期较长,下行周期较短,从2008年到2018年市场一直是颠簸前行,但整体是上行;其二,城市化率在全国范围内不均衡,东高西低十分明显,如果说房地产还有下一个十年,那一定是在中西部新兴城市群。

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