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11月27日-12月1日,西安市区共有9家住宅项目开盘,共推售房源2305套,成交1518套,总体认购去化率约66%。其中去化率达100%的仅一盘为真爱万科公园华府;在50%-99%去化率的有5盘;3盘去化率小于50%,最低去化率为36%。

—— 壹 ——

作为本次唯一去化率100%的盘,真爱万科公园华府推出的是精装高层、小高层产品,从品牌吸引力、价格、产品、规划来看,性价比较高,同时周边区域近期并无推新楼盘,综合起来,让真爱万科公园华府项目成为上周开盘项目唯一一个去化率100%的楼盘。

去化率50-99%的有5个盘,分别是保利天悦(去化率82%)、中海·曲江大城(去化率91%)、旭辉国悦府(去化率59%)、正荣府(去化率81%)、绿城桂语江南(去化率53%)。

值得关注的是,这一梯队的项目价格都倾向于改善置业。特别是保利天悦、中海曲江大城项目,整体均价过17000元/㎡,在这样的高均价下,还能拥有如此高的去化率,是购房者对于产品比较中意还是因为近期市场高改品质房源大放量以及购房者对于改善房源购买需求旺盛有关呢?这一点还需要通过本周几批高改品质房源开盘印证。

而在去化率较低梯队中,让酒师最为意外的是绿城全运村(甘棠苑)本周去化“成绩”并不理想,去化率仅为42%。思考一番后,酒师认为原因很有可能是因为均价14293元/㎡的价格在区域内较高,让购房者产生一定的抗拒,但42%的去化率还是能够看出置业者对于产品、区域未来发展的看好。

而同属于高新区的“难兄难弟”,金辉高新云璟与万科翡翠国宾项目,分别取得了38%、36%的去化率,结合项目的均价来看,特别是万科翡翠国宾项目,这个现象或可得到最合理的解释。尽管高新区的配套和区位优势在主城区为发展最成熟也是最好的,但高均价还是令不少购房者望而却步。同时,还需要注意的一点是,随着周边新区的发展以及近几个月来的大量推盘,高新区的关注度开始有所下降以及部分高新置业者已经在近几批开盘中有所选择也是导致两个项目本次去化率较低的原因之一。

—— 贰 ——

10月份以来,西安楼盘预售证发放和新房源公示不断,从公示到拿证,再到开盘,时间缩短,节奏明显加快。但节奏加快也明显导致项目蓄客时间过短,购房者对于产品认知度较低,同区域购房者分流明显,导致登记不足,开盘去化走低。

还有一个明显的现象是:不仅高性价比房源大放量,刚需购房者选择机会更大。高改品质房源也是如此,特别是近一个月以来,高改产品的不断入市,让改善购房者也能够共享这年末的“购房盛宴”。随着房源的大量入市,需求出现两级分化,产品也随之调整,以往卖不动的高改品质房源如今也开始慢慢抢手,人气趋旺。

但随着市场大放量之下,眼花缭乱的产品让购房者一时之间开始犯起了“选择困难症”,而更多的购房者则又开始“佛系购房”:看意向登记、去化率,哪个楼盘高,我就跟着去买。

不能说这样的做法不正确。但当细化到自身需求时,就会出现“上错花轿嫁错郎”的风险,错失真正适合自己的好盘,因此酒师建议购房者在购房时不能仅仅只依据意向登记、开盘去化率这两个数据来判断楼盘是否适合自己。更要通过对比自身需求从性价比、市场认可度、地段、产品类型、区域未来发展等方面综合考虑。

房源量供应稳定,看准了再出手!

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