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撰文=徐三刀

—壹—

八月份,乐居地产座谈会,大家一起回顾“新政满月”,在乐居会议室,刀哥当时提出了一个疑问,市场地价无法控制、房价只能抑制,为什么户型设计不做调整?

下半年低密度土地供应多,洋房类、平层类产品扎堆供应,市场是否会消化不良。在限购之后,投资客户退潮已成为定局,投资转向自住,市场接盘无力,一定会造成大批供应与市场需求错位。

备注:乐居地产数据,直指低密度物业供给

关于这一点,市场房源供应已经充分验证了这一预判,大量高端产品、低密度产品进驻,向市场挤压,市场一片叫好,却又显现高端客户量不足。

—贰—

近期,市场变化不大,只是温度越来越低,虽然不至于下跌,但局部价格放松也是事实,一些楼盘已经出现了周年庆、到访送礼、分期等。

对于市场的走势,我们一直认为“横盘”概率最大,暴跌暴涨都缺乏逻辑条件,至少在外部因素没有充分消解的情况之下,根本不存在巨变的可能性。

但市场终究是高度分裂的,既然有楼盘一片冰冷,就有楼盘如火如荼。为了方便分析,简单将中高端产品划分为两类:高层产品、洋房产品、大平层产品。

其一,洋房产品:如旭辉江山阅、南湖七号、中南青樾、绿城全运村、福星惠誉美术城、康桥悦榕园、上悦城、常宁府、阳光100阿尔勒、碧桂园·阅江府、中建锦绣天地、里程柳岸十里、万科悦湾(部分产品包含别墅、小高等产品)。

其二,大平层产品:如长安金茂府、华润置地·悦府、保亿·公元印、龙湖景粼天序、中海长安府、恒大悦龙台、翼中心(还有万科·翡翠国宾、保利天悦,属于三季度之前)。

其三,中坚产品:华润九里、华润未来城、当代嘉宝公园悦、碧桂园锦堂、远洋·落子栖、万科如园、君合天玺、万科公园大道、紫薇·万科大都会、汇悦城、中南菩悦东望城、绿地新里格林公馆。

以上分类还不包括老盘新推,中南?樾府、世茂璀璨倾城、保利心语花园、金地中心风华、恒大·养生谷、金辉高新云璟、融创宸院等,这些项目都有洋房类产品。为了方便,还没有加上秦汉新城、临潼新区、国际度假区(东曲江)近十个别墅、洋房项目。

可以说,近十年来,西安从没有没有如此密集的洋房、别墅类产品供应,更不要说让自住型客户接收!

—叁—

如果以价格为划分标准,可以将西安高端楼盘划分为三个档次:

15000元/㎡上下的盘有:万科公园大道、中海太华府、紫薇西棠、金辉世界城C地块、保亿公元印、南湖七号、民.时代广场、世茂璀璨倾城(洋房)、旭辉·国悦府、保利心语花园(洋房)。

17000元/㎡上下的盘有:保利天悦、中海长安府、就掌灯二期、碧桂园·高新时代、碧桂园·凤凰城、金地中心风华(洋房)、金辉高新云璟(洋房) 、金辉·世界城(洋房)。

20000元/㎡上下的盘有:融创壹号院、万科翡翠国宾、长安金茂、华润置地悦府、香榭御澄、翼中心、西安万达ONE、龙湖景粼天序(备注:备案价格没有出来,预期价格要高出龙湖紫宸两个档次)。

因此,当市场供应量大增,大平层产品与洋房类产品(社区)齐舞之时,市场供给与市场错配,二者鸿沟在进一步拉大,最受伤害的就是刚需(细分一下:价格刚需)!

我们就会发现一个现象,一则,尽管市场上供应量极为充足,但刚需、刚改想要购买适合自己的产品,还是十分困难。二则,尽管市场对于房产渴求一直存在,但无论是价格、户型,都导致对位客群稀缺。

—肆—

在“70/90政策”结束之后,房企产品线偏重于改善型物业,虽然呼应了市场消费升级需求,但也印证了任总“商品房就是给有钱人盖的”。

西安市场好不容易迎来了发展良机,虽然短暂,但也说明了西安市场潜力。目前,市场上高端产品如金茂、融创、中海、保亿、万科、万达等项目都引发了市场极大关注,这对于西安市场产品迭代有着助推之用。

对于当下的西安市场,我们也应该有冷峻的思考,在抢人大战之中,西安能够“西安户籍人口即将破千万,有史以来最大规模”,凭借的绝对不仅是文化和凉皮,最重要的还是西安开放的态度。

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